Thuế cho thuê phòng trọ 2026: doanh thu bao nhiêu phải nộp, tính thế nào?

NhaTro.online ·

Từ ngày 1/1/2026, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế cho thuê nhà tăng lên 500 triệu đồng/năm. Với chủ có 1–2 dãy trọ nhỏ, đây là tin vui. Nhưng với chủ có nhiều nhà trọ ở nhiều nơi, tổng doanh thu rất dễ vượt ngưỡng mà không để ý. Bài này giúp bạn biết mình có phải nộp thuế không và nộp bao nhiêu.

Tóm tắt nhanh

  • Doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải kê khai.
  • Vượt 500 triệu: thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu, thuế TNCN 5% trên phần vượt 500 triệu.
  • Doanh thu được tính gộp tất cả các nhà bạn cho thuê trong năm.

1. Ngưỡng 500 triệu đồng tính thế nào?

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng (sửa đổi), hộ và cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp hai loại thuế này. Hướng dẫn chi tiết nằm ở Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Điểm chủ nhiều nhà trọ hay quên: ngưỡng tính trên tổng doanh thu cho thuê của bạn trong năm, không phải tính riêng từng nhà.

Ví dụ: bạn có 3 dãy trọ, mỗi dãy 10 phòng giá 2,5 triệu/tháng.
Doanh thu năm = 3 × 10 × 2,5 triệu × 12 = 900 triệu đồng, đã vượt ngưỡng dù từng dãy riêng lẻ chỉ 300 triệu.

Doanh thu gồm những gì? Tiền phòng chắc chắn được tính. Các khoản thu thêm như phí dịch vụ cũng có thể được xem là doanh thu cho thuê. Riêng tiền điện nước thu đúng giá mua vào là khoản thu hộ. Nếu bạn thu chênh lệch, phần chênh có thể bị xem là doanh thu. Hãy hỏi cơ quan thuế quản lý để xác định chính xác cho trường hợp của bạn.

2. Cách tính khi vượt ngưỡng

Thuế GTGT = Tổng doanh thu × 5% (không trừ 500 triệu)
Thuế TNCN = (Tổng doanh thu − 500 triệu) × 5%

Ví dụ 1: Doanh thu 600 triệu/năm

  • Thuế GTGT: 600 triệu × 5% = 30 triệu
  • Thuế TNCN: (600 − 500) triệu × 5% = 5 triệu
  • Tổng: 35 triệu đồng

Ví dụ 2: Doanh thu 900 triệu/năm (3 dãy trọ ở trên)

  • Thuế GTGT: 900 triệu × 5% = 45 triệu
  • Thuế TNCN: (900 − 500) triệu × 5% = 20 triệu
  • Tổng: 65 triệu đồng

Ví dụ 3: Doanh thu 1,5 tỷ/năm

  • Thuế GTGT: 1.500 triệu × 5% = 75 triệu
  • Thuế TNCN: (1.500 − 500) triệu × 5% = 50 triệu
  • Tổng: 125 triệu đồng

Lưu ý: vì thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu, nên ngay khi vượt ngưỡng 1 đồng, bạn đã phải nộp khoảng 25 triệu thuế GTGT. Đây là lý do cần theo dõi doanh thu sát sao khi gần mốc 500 triệu.

3. Dưới ngưỡng vẫn phải kê khai

Nhiều chủ trọ nghĩ "không phải nộp thuế thì không cần làm gì". Không đúng. Theo hướng dẫn từ năm 2026, người có doanh thu cho thuê từ 500 triệu trở xuống phải gửi thông báo doanh thu thực tế cho cơ quan thuế chậm nhất ngày 31/1 năm sau.

Ví dụ: doanh thu năm 2026 là 400 triệu, bạn cần thông báo trước 31/1/2027.

Kênh khai: ứng dụng eTax Mobile, cổng thuế điện tử, hoặc trực tiếp tại cơ quan thuế quản lý nơi có nhà cho thuê.

4. Có phải đăng ký hộ kinh doanh không?

Theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP, cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh, có thể chỉ cần đăng ký và kê khai thuế. Tuy nhiên, một số địa phương có thêm tiêu chí quản lý nhà trọ riêng. Xem thêm Điều kiện kinh doanh nhà trọ 2026.

5. Bốn việc nên làm ngay

  1. Cộng tổng doanh thu dự kiến năm 2026 của tất cả các nhà. Gần hoặc vượt 500 triệu thì chuẩn bị kê khai nộp thuế.
  2. Thu tiền qua chuyển khoản để có số liệu rõ ràng, khớp với số kê khai.
  3. Tách bạch tiền phòng và tiền điện nước trên hóa đơn gửi người thuê.
  4. Lưu hợp đồng thuê của tất cả các phòng: đây là căn cứ khi cơ quan thuế đối chiếu.

6. Theo dõi doanh thu cho nhiều nhà trọ

Câu hỏi "năm nay tôi thu được bao nhiêu từ tất cả các nhà?" lẽ ra phải trả lời được trong 5 giây. NhaTro.online tổng hợp doanh thu theo từng nhà, từng thành phố và toàn bộ, tách riêng tiền phòng với tiền điện nước, để bạn biết sớm khi nào mình sắp vượt ngưỡng 500 triệu.

Dùng thử miễn phí 30 ngày

Câu hỏi thường gặp

Hai vợ chồng cùng đứng tên nhà thì ngưỡng tính thế nào?

Cách xác định người nộp thuế khi tài sản đồng sở hữu phụ thuộc vào việc ai đứng ra kê khai. Hãy hỏi cơ quan thuế để được hướng dẫn cụ thể.

Cho thuê lại (thuê nguyên căn rồi chia phòng) có phải nộp thuế không?

Có, áp dụng cùng ngưỡng và cách tính trên doanh thu cho thuê của bạn.

Lệ phí môn bài còn không?

Chính sách lệ phí môn bài với hộ, cá nhân kinh doanh đã thay đổi từ năm 2026. Hãy kiểm tra thông báo của cơ quan thuế địa phương.

Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025; Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (sửa đổi 2025); Nghị định 68/2026/NĐ-CP; Thông tư 18/2026/TT-BTC. Thông tin cập nhật ngày 01/10/2026, chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn thuế.

Chat Zalo