Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ 2026 chủ trọ dùng được ngay

Phần lớn tranh chấp giữa chủ trọ và người thuê (tiền cọc, tiền điện, chuyển đi giữa chừng) đều bắt nguồn từ một hợp đồng sơ sài hoặc không có hợp đồng. Bài này đưa ra một mẫu hợp đồng bạn có thể chỉnh sửa và dùng ngay, kèm giải thích những điều khoản quan trọng nhất.

1. Những điều cần biết trước khi soạn hợp đồng

Có cần công chứng không? Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên muốn. Hai bên ký là có hiệu lực.

Nên ký bao lâu? Thời hạn hợp đồng ảnh hưởng trực tiếp tới tiền điện. Với hợp đồng từ 12 tháng trở lên và người thuê có đăng ký tạm trú, việc mua điện theo bậc thang sinh hoạt dễ dàng hơn. Xem chi tiết ở bài Cách tính tiền điện nước phòng trọ đúng quy định 2026.

Ai đứng tên? Mỗi phòng nên có một người đại diện ký hợp đồng. Những người ở cùng được ghi tên trong phụ lục để làm căn cứ đăng ký tạm trú và kê khai số người sử dụng điện.

---

2. Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THUÊ PHÒNG TRỌ
Số: [ ]/HĐTP

Hôm nay, ngày [ ] tháng [ ] năm 2026, tại [địa chỉ nhà trọ], chúng tôi gồm:

BÊN CHO THUÊ (Bên A):
Ông/Bà: [ ] — Số định danh cá nhân (CCCD): [ ]
Địa chỉ: [ ] — Điện thoại: [ ]

BÊN THUÊ (Bên B):
Ông/Bà: [ ] — Số định danh cá nhân (CCCD): [ ]
Quê quán: [ ] — Điện thoại: [ ]

Hai bên thống nhất ký hợp đồng với các điều khoản sau:

Điều 1. Phòng cho thuê
Bên A cho Bên B thuê phòng số [ ], diện tích [ ] m², tại [địa chỉ]. Trang thiết bị kèm theo: [máy lạnh, nóng lạnh, giường, tủ…], tình trạng khi bàn giao được ghi tại Phụ lục 1. Số người ở tối đa: [ ] người (danh sách tại Phụ lục 2).

Điều 2. Thời hạn thuê
Từ ngày [ ] đến ngày [ ] ([ ] tháng). Hết hạn, hai bên có thể gia hạn bằng phụ lục hoặc hợp đồng mới.

Điều 3. Giá thuê và các khoản phí

1. Tiền phòng: [ ] đồng/tháng. Giá thuê giữ nguyên trong suốt thời hạn hợp đồng, trừ khi hai bên đồng ý điều chỉnh bằng văn bản.
2. Tiền điện: tính theo chỉ số công tơ riêng của phòng, đơn giá [ ] đồng/kWh, không vượt quá giá bán lẻ điện sinh hoạt theo quy định. Khi Nhà nước điều chỉnh giá điện, đơn giá được điều chỉnh tương ứng.
3. Tiền nước: [theo chỉ số đồng hồ, đơn giá [ ] đồng/m³] hoặc [khoán [ ] đồng/người/tháng].
4. Phí dịch vụ: [ ] đồng/[tháng/người], bao gồm [rác, wifi, điện hành lang, giữ xe…].
5. Chỉ số điện nước được chốt vào ngày [ ] hằng tháng, có ảnh chụp công tơ gửi Bên B.

Điều 4. Thanh toán
Bên B thanh toán tiền phòng và các khoản phí trước ngày [ ] hằng tháng, bằng [chuyển khoản vào tài khoản [ ] / tiền mặt có ký nhận].

Điều 5. Tiền đặt cọc

1. Bên B đặt cọc [ ] đồng (tương đương [ ] tháng tiền phòng) khi ký hợp đồng.
2. Khi hết hạn hợp đồng, Bên A hoàn trả tiền cọc trong vòng [ ] ngày sau khi trừ các khoản Bên B còn nợ và chi phí sửa chữa hư hỏng do Bên B gây ra (nếu có, có biên bản xác nhận).
3. Nếu Bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước hạn mà không báo trước theo Điều 7, Bên B không được nhận lại tiền cọc.
4. Nếu Bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định, Bên A hoàn trả tiền cọc và bồi thường thêm một khoản bằng tiền cọc.

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ các bên
Bên A: bàn giao phòng đúng hiện trạng; sửa chữa hư hỏng không do lỗi Bên B; bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy; thông báo lưu trú cho người đến ở theo quy định.
Bên B: trả tiền đúng hạn; giữ gìn tài sản; không tự ý cải tạo, cho thuê lại; chấp hành nội quy khu trọ và quy định về phòng cháy chữa cháy; tự thực hiện đăng ký tạm trú [hoặc: Bên A hỗ trợ đăng ký tạm trú, Bên B cung cấp giấy tờ cần thiết].

Điều 7. Chấm dứt hợp đồng

1. Hợp đồng chấm dứt khi hết hạn mà không gia hạn, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt.
2. Bên muốn chấm dứt trước hạn phải báo cho bên kia bằng văn bản hoặc tin nhắn ít nhất [30] ngày.
3. Bên A được đơn phương chấm dứt khi Bên B không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, tự ý cải tạo hoặc cho thuê lại phòng, hoặc vi phạm nghiêm trọng nội quy sau khi đã được nhắc nhở.

Điều 8. Điều khoản chung
Hợp đồng lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản. Tranh chấp được giải quyết bằng thương lượng; không thương lượng được thì đưa ra cơ quan có thẩm quyền.

Phụ lục 1: Biên bản bàn giao tài sản (liệt kê từng món, tình trạng, có ảnh chụp).
Phụ lục 2: Danh sách người ở cùng (họ tên, số định danh cá nhân).

---

3. Bảy điều khoản chủ trọ hay bỏ sót

1. Đơn giá điện ghi bằng con số cụ thể. Ghi "theo giá nhà nước" dễ gây tranh cãi. Ghi số rõ ràng và cam kết không vượt giá bán lẻ sinh hoạt.
2. Phí dịch vụ tách riêng. Điện hành lang, máy bơm, rác nên gộp thành khoản phí dịch vụ riêng, không cộng vào đơn giá điện.
3. Ngày chốt số và cách chứng minh. Ghi rõ ngày chốt và việc gửi ảnh công tơ, tránh cãi nhau vì chỉ số.
4. Điều kiện hoàn cọc. Thời hạn hoàn cọc và những khoản được trừ. Xem thêm Tiền cọc phòng trọ: quy định và cách ghi trong hợp đồng.
5. Số người ở tối đa. Căn cứ cho tạm trú, định mức điện nước và an toàn PCCC.
6. Ai làm thủ tục tạm trú. Ghi rõ để tránh bị phạt oan. Xem Đăng ký tạm trú và thông báo lưu trú cho người thuê trọ.
7. Biên bản bàn giao có ảnh. Đây là bằng chứng duy nhất khi trả phòng có hư hỏng.

---

4. Lưu hợp đồng thế nào khi có nhiều phòng?

Khi chỉ có vài phòng, kẹp giấy là đủ. Khi có hàng chục phòng ở nhiều nơi, việc tìm hợp đồng sắp hết hạn, kiểm tra ai còn nợ cọc hay ai ở cùng phòng nào trở nên rất mất thời gian.

---

Câu hỏi thường gặp

---

Căn cứ: Luật Nhà ở 2023; Bộ luật Dân sự 2015. Thông tin cập nhật ngày 01/10/2026, chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.